2025年政策幹擾超硬！預售屋年減七成，買賣移轉創史上次低

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄邀集各房地產業公會理事長與產業代表，前往內政部與董建宏次長及國土管理署、地政司等相關單位代表共同座談，並提出主要訴求。中華民國不動產聯盟總會/提供

今年政策干擾超硬，自2024年9月19日央行發佈第七波選擇性信用管制，陡然遭遇政策冷暴力的房市瞬間全面凍結，成屋成交量約縮減3成、預售屋減少7成。截至今年9月底，全國預售屋交易僅2.81萬棟，年減7.6萬棟，年減73%，用16個字總結2025年房市：政策過當．產業急凍．殃及無辜．量縮價穩。中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄預估，買賣移轉棟數將僅有25.6萬(年減9.45萬棟約27），創下9年新低，35年來次低(史上次低)。

然而每年仍有逾13.5萬戶新增家戶，剛性需求始終存在，當前僅處於觀望與遞延。今年GDP成長率爲15年新高、31年來次高，可惜重要引擎100%內需之營建產業熄火，若能加上內需相信能讓經濟全面起飛，全民受惠。展望明年，受選舉年政策可能鬆動，以及今年GDP創新高等利多帶動，市場有望開啓新局，因此中華民國不動產聯盟總會選定「啓」爲2026年房市年度字。

中華民國不動產聯盟總會拜會內政部提出兩大訴求

近日內政部力拼「虛坪改革」修法，並預計於2026 年上路！將檢討「免計容積」規定，並將「停車空間」改爲專有部分。鑑於貿然施行的政策恐傷害我國房地產市場，並將嚴重衝擊交易秩序。中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄邀集各房地產業公會理事長與產業代表，前往內政部與董建宏次長及國土管理署、地政司等相關單位代表共同座談，並提出下列2個主要訴求：

1. 虛坪改革，應迴歸市場機制

(1) 目前社區公共設施多爲多數必要之用途項目。

各區域與客羣需求不同，產品定位不同，建議政府毋須強制規定，而是迴歸市場機制，目前市面上建案亦多爲多數必要之公設項目：宅配(物流室)、社交(交誼廳)、健康(健身房)、育兒(圖書室、家教室、兒童遊樂室)

(2) 車位登記明確標示空間區分

使照與保存登記圖面應明確標示地下室空間區分：大公、小工與車位。

2. 維持第二類謄本或給予專業查詢權

(1) 依照公示原則，民法第 758 條規定：

I 不動產物權，依法律行爲而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

II 前項行爲，應以書面爲之。

(2) 保留專業人員查詢權

不動產聯盟總會理解政府打詐美意，但爲維持房地產交易秩序，以及促進都更危老或共有物整合，都需要拜訪所有權人進行溝通整合，若無更好方法杜絕個資問題，至少應給予房地產業專業人員查詢權，以維持事務運作。

以上訴求經向內政部董建宏次長報告，並獲得次長迴應：必尊重公會建議，不會貿然實施法令，未來於立法院審查時亦將引述業界實務意見爲佐證。

2025年房市面臨政策過當打壓而陷入急凍，整個不動產相關產業鏈約200萬從業人員之生計受到劇烈衝擊，然而開發成本持續居高不下，不動產市場雖然交易量劇減，但價格持平，僅少數特殊情形的個案有價格調整，仍屬量縮價穩格局。中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄預估，買賣移轉棟數將僅有25.6萬(年減9.45萬棟約27），創下史上次低。

林正雄：2026年房市3大支撐與5大趨勢：飯店宅將脫穎而出！

因2026年房市有3大支撐：

1. 家庭結構改變，家戶人口減少，年增逾13.5萬戶購屋剛需

我國家戶數自2015-2025年間共新增135萬戶，平均年增逾13.5萬戶，這些新增家戶數都屬於購屋的剛性需求。

2. 購屋主力族羣持續登場，未來20年平均每年將有35.6萬人有購屋需求：

雖近年人口陷入負成長，但回顧購屋主力族羣45歲與44歲人口數爲各年齡層第2、1高，因當時生育率高，若計算50至31歲人口，合計約有711萬人，預估未來20年，平均每年將有35.6萬人有購屋需求。

3. 全國住宅平均屋齡34年，僅約23.4%住宅符耐震設計。

依內政部統計，1999年921大地震撼動全臺、2002年完成修法提高建築耐震係數，目前全臺屋齡20年內住宅僅23.4%(約222萬棟)，超過7成住宅不符耐震設計(約718萬棟)；此外，未來10年間，平均每年有16.4萬棟住宅屋齡達到30年，準備進行都市更新。

綜觀目前社會局勢，2026年房市有以下5大趨勢：

1.經濟壓力驅動：因地價與營造成本居高不下，房價高漲，消費者面臨月還款　　　能力之總價考量。

2. 家庭結構變化：少子化情形與世代居住分離情形下，家戶人口數持續減少。

3. 社會型態改變：面對經濟壓力，以及因應社會風氣改變，晚婚、不婚族持續增加。

4. 租屋市場興起：今年包租代管業興起，帶動市場上閒置房屋得以活化，租屋市場供給增加。

5. 銀髮族換屋潮：老屋問題多，維護修繕令人頭痛，面臨體能退化與追求生活便利性，引發換屋需求。

綜上，林正雄認爲2026年房市將朝精緻化、小型化發展，能夠提供完整物業服務的飯店宅將成爲市場寵兒得以脫穎而出。

房地產業貢獻不容忽視，促進穩定房地產市場，聯盟總會提4大建議

全國不動產相關產業鏈從業人員約佔我國就業人口30%，其中包含核心房地產服務業者、營造工程人員、相關技術與工程顧問人員，裝修工程人員、保全人員、物業服務人員、生產傢俱家電之製造業、空調服務人員、建材從業人員、廚具從業人員等總數逾200萬人。而我國住宅自有率高達84%，不動產資產價值對於大多數民衆亦有相當之重要性。近年電子業、傳產業受國際關稅議題、匯率問題強烈衝擊，政府亦隨之因應出手相助。反觀不動產業爲100%在地化產業，景氣榮枯亦受政府政策直接影響，建議政府應重視不動產業權益，促進穩定房地產市場，莫再以不當之政策造成產業衝擊。

中華民國不動產聯盟總會對政府提出四大建議：

1. 期待「新新青安」：更加碼、更周延、更便利！

新青安貸款補貼將於2026.07.31終止，加上去年919第七波打房直接加壓傷及無辜，弱勢首購與第二戶族羣被迫承擔高風險，貸款成數落差30%直接導致違約潮。呼籲儘速推出『新新青安』，加碼提高首購可貸成數、降低自備款負擔，並設置周延弱勢保護機制，並有更便利的措施，讓政策能及時真正幫到需要的人。不動產聯盟總會期待未來接棒的政策能加碼幫助需要的族羣，且更周延制度避免濫用，更便利的措施給於及時支援。

2. 附條件鬆綁第二戶貸款管制

建議政府能適度針對特定情形購屋者給予貸款鬆綁，例如：因新生兒增加居住空間之換屋需求，相信將對於生育率提升有所助益；或針對將房屋投入社宅者，亦能增加社宅資源，以更有效率更即時方式擴大社宅供給。

3. 虛坪改革迴歸市場機制：如前文說明，不再贅述。

4. 二類謄本專業查詢權：如前文說明，不再贅述。

回顧2024年第四季至2025年間，房地產市場受限於政策罩頂，陷入盤整期。但在國際經濟方面，美國關稅的衝擊影響明顯降低，加上2025年臺灣經濟數據亮眼，預估2026年經濟成長率將與香港並居亞洲四小龍之冠，行政院主計處預估2026年臺灣人均GDP將首次突破4萬美元超越日、韓，加上臺股市值攀升已位居全球前10大。因此展望2026年，自住剛性購屋買盤亦將陸續結束觀望投入市場，加上經濟表現亮眼引起相關工商不動產需求助攻，結合上述各種的購屋需求動能集結。加上新青安貸款補貼將於2026.07.31終止，政府勢必推出新政策照顧購屋者權益，相信2026年臺灣房市將重新啓動，迎來複蘇！因此中華民國不動產聯盟總會選定「啓」爲2026年房市預測字，帶有「啓動」寓意，迎來機會順利開展局面。