房市管制沒鬆綁 專家：央行「捏驚死、放驚飛」換屋族只能自求多福

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

央行18日召開第4季理監事會議，維持政策利率與存款準備率不變，第七波信用管制措施也維持不變。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行擔憂熱錢轉移，避免房市反彈，因此選擇繼續按兵不動。

綜觀央行近年理監事會議，自去年9月推出第七波信用管制措施以來，自今日爲止已連續五季未更動利率，且也未調控或增設選擇性信用管制措施。

徐佳馨指出，央行此次選擇利率與選擇性信用管制按兵不動，與經濟與通膨穩定密切相關，再加上過去升息幅度不大，降息也無太大空間。至於房市並未有進一步動作，推估是在股市大好，熱錢四溢的狀態下，央行擔憂股市資金轉進房市，同時避免目前的房市出現報復性反彈所致。

加上任何寬鬆動作都可能讓外界產生放松管制的預期心態，「捏驚死，放驚飛」恐怕是央行眼下最大的難題。不過如果明年經濟表現不佳，是否有可能在資金面上採取相對寬鬆態度，值得留意。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶則分析，此次央行仍按兵不動，符合市場預期，主要關鍵因素有二，一是目前房市雖受信用管制措施、限貸令等因素衝擊，全臺普遍買氣趨冷，惟市場價位仍未顯著下修，房價和買方認知、央行預期仍有落差，致使央行不敢貿然鬆綁。

二是全球局勢仍詭譎多變，不管是烏俄戰爭、中東戰火及近期泰柬交火，都可能牽動敏感的地緣政治，並讓以出口爲導向的臺灣經濟有波動風險，因此央行此時選擇站穩腳步，保留更多貨幣政策籌碼，以減緩未來黑天鵝對經濟環境衝擊。

展望明年，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰則認爲，眼下已有討論馬年的選舉因素將端上桌的房市牛肉，像是新青安2.0，也不能排除央行房市政策放軟的可能性，比方說對於觀察房貸集中化的態度，或甚至是降息的機率，事實上，在首波房地合一稅實施的隔年2017年能開始走出陰霾，正是在於政策不再嚴打房市，若能循此例就有機會看到曙光，加上股市屢屢走高的獲利資金，要是因此轉入房市，都是備受期待。

預售市場方面，陳炳辰表示，房市冷氣團讓預售案場買氣常見單週交易掛蛋的窘境迄今未解，如今都得是品牌建商、話題建案，或是小宅規劃，加上彈性付款、低首付、拉長工程期等行銷方式纔有個案亮點。

推估2026年若無有利而直接的好消息，就算真有回溫，幅度也有限，將持續盤整狀態。而北臺灣全年推案量在2025年低空飛過兆元，2026年應可持穩或小幅走升，價格則只有蛋白或新興地帶較有機會持續回檔當地水位，但若有品牌、地段或規格體質者應仍高檔難跌。

至於成屋市場，賴志昶表示，市場自去年第七波信用管制「重拳」過後，彷彿被按下暫停鍵，買氣陷入急速冷凍，加諸目前央行已明確表態維持緊縮基調，全臺今年買賣移轉棟數恐將面臨26萬棟保衛戰，迴歸2016、2017年房市低谷的慘況。

整體房市已被打入「留校察看」名單，短期內鬆綁機率微乎其微，研判這股濃厚的市場觀望氛圍，勢必將延續至明年至少上半年；至於自用族羣，目前央行仍傾向由銀行端從第一線來執行限貸，「自用放生」態勢明確，換屋族僅能自求多福。