善用法律　降低不動產交易風險

▲在大額不動產交易中，若契約包含「非定型化條款」（即磋商條款），或對交屋期程、免責條款、屋況說明、付款比例與期限等有疑義，消費者應考慮委由專業人士如地政士、律師等進行審閱。（圖／ETtoday資料照）

●李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問

交易訂立契約的核心功能，包括「確立權利義務、保障交易安全、促進社會經濟運作」。其中「社會經濟運作功能」尤爲重要，它能使雙方縱使陌生的人也能夠安心合作，透過明確條款的約定，降低糾紛發生機率。爲此法律賦予當事人自行設計契約內容，以填補法律未能詳盡規範的空白（即契約自由原則）。因此，在現代社會中，任何不動產交易都必須簽訂「契約」。

然而，原本旨在保障交易安全的契約，雙方當事人若存在資訊落差或談判能力不對等，仍可能造成「不平等契約」，此對消費者自然造成潛在風險。爲此，筆者建議簽訂不動產交易契約時，從實務觀點應注意以下四點建議。

首先「定型化契約」是指由一方事先擬定條款，供不特定多數人重複使用的契約形式。內政部不動產資訊平臺已提供各類契約範本，並標示經行政院消費者保護會議通過的日期，使民衆能確認使用最新版本。

這些契約範本原則上避免不合理條款，並明確揭露解約費、違約金、免責條款等重要內容。實務上，若交易雙方採用內政部公告的定型化契約版本，消費者權益通常能獲得較完整保障。

其次應注意「契約審閱期」，按「契約審閱」指的是簽約前，由雙方檢視契約內容是否合法、合理，並評估風險或不利條款，決定是否需要修正或補充。

由於建築業者提供的不動產契約往往篇幅冗長、文字細小，消費者無法在短時間內完全理解，故應建立「契約審閱期」概念，即將契約攜回詳閱後再行簽署。若交易方以限時優惠或其他誘因要求立即簽約，消費者更應保持冷靜，堅持逐條審議，避免因草率承諾，而造成權益受損。

再者，在大額不動產交易中，若契約包含「非定型化條款」（即磋商條款），或對交屋期程、免責條款、屋況說明、付款比例與期限等有疑義，消費者應考慮委由專業人士如地政士、律師等進行審閱。

花費少額專業服務費用，取得專業建議，可在交易前建立更完整保障，避免事後耗費更多時間與金錢處理糾紛。此一做法符合「預防法學」理念，更有助於事前風險管理。

又有些不動產契約簽訂時，如「房屋租賃契約」可透過公證人的公證程序降低被詐欺與造成爭議風險。公證人主要審覈契約的合法性與形式要件，但同時也關注條款是否明確、可執行，及是否符合強制或應記載事項。

若契約經公證並對於<公證法>第13條第1項（注）的事項，載明可逕付強制執行，當事人即可不經訴訟，以「公證書」爲執行名義向法院民事執行處聲請強制執行，有效降低惡意拖延之風險。公證程序針對這方面，也在保障不動產交易安全上，發揮實質而具體的功能。綜上所述，不動產交易涉及重大資金與權利義務，看待契約，其不只是法律文件，更是保障交易安全、建立信任的關鍵。採用定型化契約、善用審閱期、引入預防法學觀念，借重專業人士協助、以及公證人的公證程序，能有效降低糾紛與風險。唯有充分理解契約並善用制度保障，才能確保交易安全，同時還維護社會合作的基礎信任。

注、當事人請求公證人就下列各款法律行爲作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該執行之證書：1，以給付金錢或其他代替我或有價證券之一定數量爲標的者。 2、以給付特定之動產爲標的者。3、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限內屆滿時交還者。 4、租用或借用土地，約定非供耕作或建築爲目的，而於期限屆滿時應交還土地者。

▼不動產交易涉及重大資金與權利義務，看待契約，其不只是法律文件，更是保障交易安全、建立信任的關鍵。（圖／資料照）

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