商用旺！AI領軍衝破 1,500 億 土地慘！全臺買地量重摔 4 成

戴德樑行總經理顏炳立今(6)日在展望2026年第1季商用不動產記者會中表示，2026年房市，不會崩盤、也不會泡沫，「（整體）房價也不會跌到哪裡去，只會呈現緩修，但修得幅度不會大」。 戴德樑行 / 提供

AI 產業與自用需求領航 2025全年商用不動產衝破1,500億大關

戴德樑行今日發佈 2025 年第四季商用不動產市場統計。本季在數宗超大型自用與投資交易的強力挹注下，單季成交金額攀升至 515.8 億元；總計2025全年度累計交易總額達1,586.2 億元，年成長率爲 7.2%。數據顯示，即便在國際政經情勢多變與信用管制政策的壓力下，臺灣商用市場憑藉 AI 產業的強大紅利與企業空間升級的需求，依然維持穩健成長的強勁動能。

本季最大宗交易爲陽明海運以112.2億元購入南港「華固中央置地」辦公大樓，旨在強化資產配置並整合企業營運綜效；樂富一號不動產投資信託基金（REITs）以77.5億元收購「臺茂購物中心」部分樓層，藉此取得全案完整所有權；第三則爲力成科技以69億元向友達光電購入新竹科學園區L3C廠房，展現科技供應鏈持續擴產的剛性需求。

戴德樑行分析，2025 全年度自用型交易佔比高達 77%，充分反映 AI 產業高速發展帶動的連鎖效應。半導體與高效能運算產業鏈因應產能擴張，積極提高資本支出並搶購現有廠房，使科學園區的高規格標、可立即投產的廠房的呈現「一旦釋出就不乏買家」的搶手盛況。相對地，部分傳統產業受全球產能過剩與貿易壁壘（如臺美關稅變數）影響，資產調整壓力加劇，成爲市場工業資產釋出的主要來源，形成了買賣動能並存的兩極化格局。

展望後續，2026年上半年預計將延續2025年的雙軌格局，市場動能仍將由AI與半導體產業領軍。受惠於全球科技浪潮，AI相關企業將持續擴大資本支出，帶動生產基地升級與產能擴充需求然而，2026全年度交易量能否衝出與前一年相當的規模，關鍵在於臺美關稅貿易政策的實際走向與全球利率的變化。若貿易摩擦加劇或融資環境持續緊縮，市場格局將出現明顯調整，交易量能將放緩。

A辦需求穩健 新大樓去化展現韌性 租戶鎖定 ESG 辦公空間升級

本季A級辦公大樓市場迎來新光華山金融中心與元大銀星大樓完工，合計新增約12,700坪供給，且兩案皆規劃爲全棟對外出租。儘管大量新供給入市導致空置率波動，但市場去化表現依然穩健，2025年全年全市累計淨去化量約達2.5萬坪，維持在近年平均水準，顯示出市場需求不弱。

受本季新供給集中釋出影響，西區與南京松江區的空置率分別出現顯著上升，進而帶動全市平均空置率由上季的6.6%回升至7.9%。然而，高品質新大樓的入市持續對租金產生拉擡作用，全市平均租金微幅上揚至每坪每月2,850元，較上季成長0.7%；其中，信義區以3,480元維持全市最高水準，西區則以2,750元位居次高。

戴德樑行觀察發現，新供給之所以能順利逐步去化，核心動能源自企業對於「辦公空間規格升級」與「ESG 永續承諾」的殷切需求。隨着全球供應鏈對綠色能源及碳排標準的要求日益嚴苛，企業辦公空間「汰舊換新」的趨勢日益明顯。近年完工的新大樓多標榜高品質綠建築認證（如LEED、WELL），精準符合高端租戶的需求，不僅提升了選址彈性，也有效優化了企業的空間使用效率與品牌形象。

展望未來，統計截至 2028 年，臺北市A級辦公市場預計將累積釋出約 24.5 萬坪的新增供給，市場競爭勢必進入白熱化階段。戴德樑行分析，爲因應未來的供給高峰，房東已開始提前佈局，透過延長租期、提供彈性承租條件等方式鞏固現有優質租戶，以降低未來的空置風險。對於目前仍受租約約束的企業而言，隨着未來租賃選擇多元化，將獲得更大的議價空間與選址主動權；而房東則需加速老舊大樓投入都市更新，方能在高標化的競爭環境中維持資產價值。

大巨蛋啓用後商圈合流條件浮現 構築「信義—忠孝」新廊道

根據戴德樑行發佈的 2025 年第四季商圈調查，臺北市主要商圈沿街店面展現出明顯的復甦與分化趨勢。忠孝商圈表現最爲亮眼，空置率由上季的 8.94% 進一步續降至 7.73%，顯示在大型利多挹注下，商圈已展現穩定的復甦跡象。西門商圈受惠於觀光人流持續挹注，商業活動維持穩定，惟本季部分路段因品牌撤換與手，空置率由上季的 5.26% 微幅上升至 5.57%。中山南京商圈市況則持續持穩，空置率維持在 4.03% 的低檔水準。

展望後市，大巨蛋秀泰影城已於 10 月正式營運，未來銜接2026年全區開幕，將成功串聯誠品松煙 24 小時書店，有望構築出「信義—忠孝」夜間消費新廊道，商業效益擴大的加乘效果值得期待。

內

科租賃持續呈現產品分化 舊廠辦面臨租金挑戰

戴德樑行統計 2025 年第四季內湖科技園區廠辦市場，西湖段空置率受惠於大面積租賃成交，由上季的 5.9% 降至 4.9%。相對地，文德段與舊宗段空置率則分別上升至9.0%與12.4%。

戴德樑行觀察發現，內科廠辦正逐步呈現產品分化趨勢：具備高規格設備與ESG認證的新式廠辦詢問度穩定；反觀早期開發、設備老化且缺乏認證的舊廠辦，吸引力逐漸下降，未來恐面臨租金調整與去化壓力。此外，隨着北士科產業聚落成形及輝達臺灣總部確定進駐，市場關注度明顯提升，已成爲內科企業搬遷與升級時的重要考量方案之一。

2025年全臺土地交易量衰退近四成

回顧2016至2025年，臺灣土地市場歷經政黨輪替、房地合一稅上路、新冠疫情衝擊、「新青安」政策、央行連番打房等內需變革，同時，國際政治衝突與美國關稅政策變化，也對市場信心與產業佈局產生深遠影響，共同形塑近十年土地市場的發展軌跡：谷底交量892億元，新冠疫情當年創3,140億新高，十年均量2,016億元。

根據戴德樑行統計，2025年全臺土地交易總額爲1,639億元，僅爲過去十年平均交易量2,016億元的八成，相較2024年大減近1,000億元。儘管臺灣自新冠疫情以來經濟表現優於多數國家，近五年土地市場平均交易量仍維持在約2,012億元水準，顯示疫情後並未出現明顯成長動能。

工業地產撐盤 成交佔比達26%

2025年整體土地交易量低迷中，工業土地仍維持相對活絡，全年成交金額達428億元，佔全體土地交易量約26%。其中，臺達電以69.5億元購得泰豐輪胎觀音廠土地、國泰人壽斥資45.5億元購入臺南新市土地、世紀鋼鐵及關係企業合計40億元購買觀音產業園區、愛山林36億元取得高雄大寮土地等皆爲逾2萬坪的大型交易案。

戴德樑行指出，AI產業興起帶動晶片、伺服器、冷卻系統及資料中心等硬體需求，推升工業用地買氣；相對地，部分傳統產業則因美國關稅政策承壓，營運環境趨於嚴峻，進而釋出部分工業土地，形成市場供給來源。

房市買氣降溫 建商保守觀望

新青安熱度退潮、限貸政策不鬆綁，使2025年房市交易量顯著萎縮。雖然價格未見崩盤，但買氣急凍。建商購地態度從2024年的「只買好貨不追價」轉爲「除非現在不買、未來恐將買不到的地纔出手」，顯示目前市場氛圍是保守再保守。

自2020年底以來，央行已啓動七波選擇性信用管制措施，儘管美國聯準會自2024年9月至2025年12月累計降息5碼，央行仍未跟進。嚴格的金融政策影響房市表現，2025年前11月全臺建物買賣移轉棟數僅約23.6萬棟，預估全年將創近十年次低紀錄，僅高於2016年房地合一稅實施當年。不過，相較2016年，當前臺灣經濟體質已更爲穩健，社會環境亦顯改善，房市低迷主因系受政策壓制，戴德樑行預測，2026年央行打房政策仍不會鬆綁，全年建物買賣移轉棟數仍將維持26萬棟。

展望2026年：經濟穩健 房價緩跌 打房政策延續

展望2026年，臺灣經濟預期將維持穩定成長，國際貿易關稅變數可望趨於明朗。戴德樑行預估，房價短期內仍無明顯下修空間，而央行的打房政策預期將持續，土地與不動產市場仍將維持審慎調整的格局。建商將更積極轉向合建、都市更新及捷運聯開等無須購地成本的開發方式， 2026年的土地交易量仍無突破十年均線的力道。