投標法拍屋　務必識破惡意隱瞞的「瑕疵標的物」

▲在實務操作中，即便擁有所有權，卻屢見面臨拍賣標的物資產價值減損的案例；這類爭議多半源於債務人的「惡意隱瞞」或系法院於執行初期的查覈程序未盡完備所導致。（示意圖／資料照）

●李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問

國人有些透過法院強制執行的拍賣程序，購買「法拍屋」；法院拍賣程序的法源依據是《強制執行法》，欲購法拍屋者，需先繳交「保證金」，進而填寫「投標書」，開標時一旦得標，確認有無「優先購買權人」行使「優先購買權」，如無時，則得標人需按時繳清價金，程序完備無瑕疵後，執行法院即核發「不動產權利移轉證明書」。

就法律層面而言，得標人自取得「權利移轉證明書」之日起，得即取得該拍賣之不動產的所有權。然在實務操作中，即便擁有所有權，卻屢見面臨拍賣標的物資產價值減損的案例；這類爭議多半源於債務人的「惡意隱瞞」或系法院於執行初期的查覈程序未盡完備所導致。

2014年間修正《強制執行法》，明定執行法院對「凶宅」負有調查義務，若法院未落實現況調查導致公告記載失真，顯屬「程序瑕疵」，此即實務上所稱之「莊明玉條款」。

依修正後《強制執行法》第77條第1項第2款，法院應載明「建物內有無非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事」；並於同法增訂第77-1條，賦予執行人員向警察或其他有關機關、團體調查之權力，受調查者則不得拒絕，強化法院對拍賣標的物是否存在瑕疵之掌握。

然實務上，受限於查證落差與「隱性凶宅」的認定困境，此類資訊不對稱仍常成爲拍定人需承擔的價值減損風險。

所謂「隱性凶宅」，係指法律定義與市場認知存在落差，卻實質影響房屋價值之情形。法院於製作查封筆錄時，依法其程序上雖會訊問債務人屋況，並向警察局、衛生局等機關多方查證；然債務人爲避免其被拍賣的不動產價格崩跌，乃蓄意隱瞞關鍵資訊，公部門也可能因登載落差或資料佚失，導致「查覈結果」與「實際現況」不符。

是以，實務常衍生「發生地」、「死亡地」或「持有期間」之認定爭議，此類案例即便未必符合內政部函釋之「凶宅」定義，但在後續轉售時，市場對該物件之心理減損價值依然存在。

法拍屋存在高度資訊不對稱，且法院強制執行程序之本旨是爲落實債權人之債權受償的實現、滿足，而非保障拍賣標的物的無瑕疵性。

是以，執行法院於製作「拍賣公告」時，慣常附帶多項「免責條款」，如「本件建物依現況點交，應買人請自行查明」、「本院不負物之瑕疵擔保責任」及「增建若經認定爲違建而拆除，應買人不得異議」等。

參酌最高法院 109 年度臺抗字第 1362 號裁定意旨，拍定人於取得「權利移轉證書」後，應自行負擔標的物瑕疵之危險，因拍定人常需承擔一些執行程序之瑕疵或疏忽所造成的錯誤。

若執行法院明顯未履行《強制執行法》所規定之公告義務時，當事人固得依該法第12條對於執行程序聲明異議，惟異議須於執行程序終結前，即領得「權利移轉證明書」前提出，一旦領取完成所有權移轉，其進行救濟的難度隨而大幅增加。縱有使事後尚可透過相關法律程序救濟，但後續救濟程序往往曠日，拍定人務必注意此一風險及做好事先防範。

爲防範債務人惡意隱瞞致使拍賣標的物資產價值減損，建議應買人於投標前，務必落實下列查覈工作

首先，深度研讀法院「拍賣公告」，洞察文字背後的法律意涵，不放過任何關於現況使用之備註。

其次，實地走訪現勘，透過訪談管理委員會、鄰里長及鄰居，並善用公開情資來源技術等合法管道瞭解真實屋況。

最後，委任專業負責的專家協助，如聘請專業地政士瞭解產權相關資訊，不動產專業律師協助向執行法院閱覽強制執行卷宗，以評估潛在的各項風險，憑藉專家長期深耕之實務敏感度獲取精確資訊。

在法拍領域，「查證成本」是不可或缺的必要支出，切莫因貪圖一時便利或省「小錢」，致使投資演變爲糾纏不清之法律噩夢，而「花大錢、花時間、傷腦筋」！

▼在法拍領域，「查證成本」是不可或缺的必要支出，切莫因貪圖一時便利或省「小錢」，致使投資演變爲糾纏不清之法律噩夢，而「花大錢、花時間、傷腦筋」。（AI協作圖／記者郭運興製作，經編輯審覈）

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